Van particulier naar beleggingsobject

Switchen van een particulier object, naar een beleggingsobject. En van een vraagprijs naar een ‘vanaf’ prijs. Het kunnen methodieken zijn om de huidige, jarenlange doorlooptijden van te koop staande woonboerderijen te vermijden. Dat het pand dan echter wel aan bepaalde voorwaarden moet voldoen, wordt uitgelegd door makelaar Michel Snoek van Schep Makelaars in Boijl.

‘Sommige eigenaars komen in overleg met hun makelaar tot de conclusie dat een te koop staande woonboerderij zich leent voor een switch van particulier object naar beleggingsobject. Dit was onder meer het geval bij een woonboerderij in Norg. Een bijzonder object, dat als Buitenstate Plus woning al enige tijd wordt aangeboden.    

Echter, hier in Noord Nederland waar het ‘hogere segment’ al bestaat uit de markt boven de 500.000, blijft het lastig om dergelijke objecten te verkopen. Voor het huis in Norg hebben we daarom in overleg met de eigenaar, gekozen om het pand te verhuren aan een zorginstelling. De zorginstellingen hebben interesse en de nood aan goede huisvesting is groot. De eigenaar is van de last van een –lege- te koop staande woning af, en kan weer gerust ademhalen, want de zorginstelling is een steady huurder en heeft een 5-jarig huurcontract. Natuurlijk moet de woonboerderij zich hier wel voor lenen, want het pand moet aan bepaalde voorwaarden voldoen. Allereerst moet de locatie en het pand geschikt zijn voor een zorginstelling. Er moet bijvoorbeeld voldoende separaat sanitair zijn. Het gaat hier vaak om kleine woongroepen, met een inwonende ‘zorgvader of ‘moeder.  Ook moet het huis (bijna) hypotheekvrij zijn, anders geeft de financier vaak geen toestemming. Vervolgens dient de gemeente toestemming te geven voor de bestemmingswijziging. Als buren niet extreem dwars gaan liggen, is echter onze ervaring dat dit vaak wel lukt. Een zorginstelling brengt immers ook economische levendigheid en werkgelegenheid in het dorp. Na instemming van de gemeente volgt ontheffing van het bestemmingsplan. Fiscaal gezien valt het pand daarna niet langer in box 1, maar in box 3. Dus de eigenaar betaalt vermogensrendementsheffing over de waarde. De hypotheekrente aftrek vervalt. De huurinkomsten zijn onbelast. Maar je blijft als eigenaar verantwoordelijk voor het onderhoud.’ 

Kan de makelaar nog iets betekenen in de speurtocht naar een goede huurder en het beheer? ‘Zeker,’ antwoordt Michel. ‘Een van onze belangrijkste taken is het samenbrengen van een betrouwbare huurder en de eigenaar.  Daarnaast, de NVM biedt de gelegenheid om de huurder te laten screenen door een onafhankelijk bureau (voor circa € 65,= excl. BTW), zodat risico’s zoveel mogelijk worden uitgesloten. Bovendien kan de makelaar vervolgens het beheer over het pand gaan voeren. De kosten hiervan verschillen per makelaar en per pand.’ 

‘Last but not least hebben we ook de prijs(stelling) gewijzigd. Het was een vraagprijs van € 695.000 en is nu een  ‘vanaf prijs’ van € 600.000. Zo kom je in contact met mensen die net iets lager zoeken. En met zo’n ‘vanaf’ prijs, ben je al snel in gesprek. En…., is het gesprek er eenmaal, dan is de eerste belangrijke stap in het verkooptraject gezet.’