Achterstallig onderhoud? Eerst een bouwkundige keuring

Een bouwkundige keuring wordt ook wel bouwtechnokeuring, aankoopkeuring, verkoopkeuring, woningkeuring, bouwtechnische keuring of bouwtechnisch onderzoek genoemd. Dit zijn in feite allemaal verschillende termen voor precies hetzelfde, namelijk het middels een bouwtechnisch onderzoek in kaart brengen van de technische staat en toestand van een woning. 

Een goede bouwkundige keuring behoort te gaan van de kruipruimte tot en met het dak, indien bereikbaar. Er wordt daarbij een visuele inspectie uitgevoerd. In het begrip ‘visuele inspectie’ zit de crux. Een bouwkundige keuring is namelijk geen gedetailleerd bouwkundig onderzoek.  De keuring geeft geen indicatie over de waarde van de woning en de kostenramingen van herstel zijn slechts indicatief. Het is ook geen specialistisch onderzoek naar fundering of constructie van de woning. Kortom: een bouwkundige keuring is geen garantie voor de afwezigheid van gebreken. 

Wat is de bouwkundige keuring dan wel? U krijgt een beeld van de eventuele gebreken, achterstallig onderhoud én de herstelkosten, zodat u niet voor verrassingen komt te staan. Het is en blijft echter een visuele inspectie op de plaatsen die toegankelijk zijn (een kruipruimte behoort dat te zijn). Er worden geen technische hulpmiddelen gebruikt, anders dan bijvoorbeeld voor het meten van het vochtpercentage in de muren. Wilt u een gedetailleerd bouwkundig onderzoek  (met technische hulpmiddelen) zodat u geheel op de hoogte bent van de bouwkundige staat, vraag dan een offerte aan bij gespecialiseerde bedrijven. 

Buiten de directe kosten, worden ook de eventuele te verwachten kosten binnen een termijn van 5 jaar in een bouwkundig rapport opgenomen. Daarnaast worden eventuele verbeterposten op gegeven die te maken hebben met bijvoorbeeld brandveiligheid e.d.  Het rapport met gevonden gebreken en herstelkosten dient te voldoen aan de normen van de Nationale Hypotheek Garantie en de resultaten kunt u gebruiken bij onderhandelingen. Of u kunt ze op nemen als ontbindende voorwaarde in het voorlopig koopcontract.

Hoe selecteert u nu een bouwkundige? Aan te raden is om de opdracht te verlenen aan een bureau dat lokaal bekend is met de staat en de toestand van de huizen. In een stad komen hele andere zaken aan de orde dan  in een stil plattelandsdorp. Zaken als bouwaard, bodemgesteldheid, funderingsproblematiek, invloeden van de natuurlijke omgeving, verschillen van plaats tot plaats. 

De prijs voor een bouwkundige keuring is soms afhankelijk van de grootte van het pand, soms ook hanteren bedrijven een vast tarief. De Vereniging Eigen Huis zegt het volgende 0-450 m3 € 309 euro; 451-700 m3 €349 euro; 701-900 m3 € 399 euro en vanaf 901 m3 op aanvraag. Daarmee is de VEH niet per definitie de goedkoopste. Een ander nadeel van de VEH is dat de bouwkundige niet altijd bij u uit de omgeving komt en een derde nadeel is de wisselende kwaliteit van de VEH bouwkundigen. VEH werkt als intermediair tussen de opdrachtgever en de zelfstandige bouwkundigen (ZZP’ers). U kunt geen voorkeur uitspreken voor een bouwkundige en moet afwachten wie u krijgt. 

Wie even googled vindt veel rechtszaken van particuliere kopers tegen bouwkundigen die een bouwkundige keuring hebben uitgevoerd op het aan te kopen pand. Deze rechtszaken gaan met name over (ernstige) gebreken die later boven tafel kwamen, maar niet staan vermeld in de bouwkundige rapportage. Het gebeurt zelden dan zo’n rechtszaak in het voordeel van de particuliere koper wordt beslecht. Bouwkundigen beroepen zich op Algemene Voorwaarden waarin duidelijk wordt gesteld dat het om een visuele inspectie gaat. Niets meer en niet minder.