NIEUWEGEIN
Nedereindseweg 403
Prijs op aanvraag

---

Rijksmonumentale woonboerderij "De Batau"

Op de grens van Utrecht en Nieuwegein treft u een geheel gerestaureerde Rijksmonumentale woonboerderij met zomerhuis en bijgebouwen aan met de luxe, het comfort en de duurzaamheid (A+++) anno 2024 op een mooie ruime kavel van 4.108 m²

Kort gezegd gaan historie en huidig comfort hand in hand, want deze plek huisvestte in vroegere eeuwen het kasteel De Batau, wat vruchtbare grond betekent. Sinds 1791 staan er de huidige gebouwen die na een zeer grondige restauratie klaar zijn voor de komende eeuwen.

Met een totaal woonoppervlakte van 480 m² in het hoofdgebouw en 114 m² in het zomerhuis is het fijn en royaal wonen.

Naast een oude hooiberg en een vuurplaats staat er nog een mooie loods (230 m²), waarvan het dak is vervangen en thans is voorzien van 55 zonnepanelen, ~18 mWh/jaar. Deze ruimte laat zich fantastisch lenen als werk en/of hobby ruimte. Ook is er nog een nostalgische oude varkensstal van circa 71 m².

Met dit object kan je diverse kanten op; het geheel laat zich prima gebruiken als royaal familie verblijf, waarbij het zomerhuis kan functioneren als gastenverblijf of eventuele huisvesting voor een au pair. Door de gemeente is een vergunning verleent waarbij er drie woningen zijn bestemd, zijnde het voor-huis en het achter-huis van de hofstede en het zomerhuis. Het is dus in zijn geheel te koop of in een afgesplitst gedeelte.
(wanneer er gesplitst gaat worden, dient enkel een muur geplaatst te worden tussen het voor- en achterhuis, een keuken en een additionele trap)

De ligging is werkelijk fantastisch, je hebt het gevoel in een natuurlijke enclave te wonen, en je bent in 10 minuten met de auto in Utrecht en op de fiets in 20 minuten.

Het perceel is omgeven door natuur, terwijl alle voorzieningen op loopafstand liggen. Advies is om naar het dronefilmpje te kijken om een goede indruk te krijgen.

U bereikt het object middels een prachtige oprijlaan die aansluit op de verkeersluwe Nedereindseweg en aan beide zijde geflankeerd wordt door essenbomen. Bij de huidige hofstede horen een tweetal opritten die toegang geven tot het terrein.

De huidige eigenaar gebruikt de gehele hofstede zelf voor bewoning met zijn gezin. Bij een eventuele splitsing dient er nog een woning scheidende muur te worden geplaatst, een trapopgang in het achterhuis en een keuken in het voorhuis.

De Hofstede is onder een professionele monumenten architect van top tot teen gerestaureerd en verkeert in een uitmuntende staat van onderhoud. Daarnaast heeft men op het vlak van isolatie een A+++ label gekregen. Onder andere is dit bereikt door het volledig isoleren van vloeren, dak en wanden, vloerverwarming middels een waterbron warmte pomp.

Ook zijn op het vervangen dak van de grote schuur 55 zonnepanelen geplaatst. Er is veel domotica aanwezig, alsmede ingebouwde KEF-speakers op de gehele begane grond, een projector in het plafond en je zult onder de indruk zijn hoe men optimale lichtval heeft gecreëerd in de hofstede.

Er is volop ruimte om te genieten van het schitterende buitenleven, een mooie diepe tuin met de vijver die ooit als slotgracht diende bij het kasteel. Er zijn voldoende plekken om zitjes te creëren in of juist uit de zon. Aan de westzijde van het perceel is een verwarmd buitenzwembad gesitueerd.

De hofstede heeft thans een woonoppervlakte van 480 m² en bestaat uit royale ruimten.
Op de begane grond, in gebruik als living, keuken, eetkamer, kantoor, bibliotheek, speelkamer, technische ruimte etc. …
Op de eerste verdieping zijn 5 slaapkamers gesitueerd, 4 badkamers en 3 toiletten.

Het zomer huis is gedeeltelijk gerenoveerd en heeft een woonoppervlakte van 112 m² .
Bevat een zitkamer, woon-eetkeuken, bijkeuken en sanitaire ruimte op de begane grond en twee slaapkamers op de eerste verdieping. Het dak is volledig geïsoleerd en de ketel december 2023 vervangen door een energie zuinige ketel die op termijn te koppelen is aan een lucht - water warmtepomp.

De gemeente heeft een splitsingsvergunning afgegeven waarbij hofstede Battau is gesplitst in drie percelen.
Kavel 1 Voorhuis met een perceeloppervlakte van ca. 2.165 m², woonoppervlakte van ca. 260 m², stal ca. 71 m²
Kavel 2 Zomerhuis met een perceeloppervlakte van ca.767 m², woonoppervlakte van ca. 112 m², hooikap ca. 50 m²
Kavel 3 Achterhuis met een perceeloppervlakte van ca.1.166 m², woonoppervlakte van ca. 220 m², schuur oppervlakte 230 m²

Bebouwing

Soort woonhuis	Woonboerderij, Vrijstaande woning
Bouwjaar	1791
Woonoppervlakte	480 m2
Overige inpandige oppervlakte	280 m2
Perceeloppervlakte	4.108 m2
Inhoud	1.512 m3

Indeling

Aantal slaapkamers	5
Aantal verdiepingen	2
Voorzieningen	Zwembad, Domotica, Zonnepanelen

Energie

Isolatie	Dakisolatie, Muurisolatie, Vloerisolatie, Volledig geisoleerd
Verwarming	Cv ketel, Open haard, Vloerverwarming geheel, Warmtepomp
Warm water	Cv ketel

Buitenruimte

Ligging	Aan rustige weg, Vrij uitzicht, Beschutte ligging
Tuin	Tuin rondom
Garage